Tout d’abord, définissons juridiquement l’arnaque foncière.

D’emblée, précisons que le Code pénal gabonais ne définit pas l’arnaque foncière.

En effet l’escroquerie foncière n’est pas un délit consacré par le code pénal.

L’arnaque foncière est tout simplement le délit d’escroquerie, défini par l’article 469 dudit code comme le fait pour quiconque “de faire usage de faux noms ou de fausses qualités ou d’employer des manœuvres frauduleuses pour persuader l’existence de fausses entreprises, d’un pouvoir ou d’un crédit imaginaires, ou pour faire naître l’espérance ou la crainte d’un succès, d’un accident ou de tout autre événement chimérique, se fait remettre ou délivrer des fonds, des meubles ou des obligations, dispositions, billets, promesses, quittances ou décharges et a, par l’un de ces moyens, escroqué ou tenté d’escroquer les biens d’autrui”.

L’arnaque foncière peut également constituer un un faux.

L’article 240 du code précité dispose que “Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée, qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques”.

Il s’agit en définitive du délit de tromperie.

L’arnaque foncière est donc le fait pour un individu de faire usage de fausses qualités en employant des manœuvres frauduleuses pour persuader l’existence ou la disponibilité d’une parcelle de terrain pour se faire remettre des fonds à cette fin.

Souvent, elle est caractérisée lorsque la parcelle de terrain est vendue par celui qui n’en est pas le propriétaire ou lorsqu’elle a déjà été vendue à quelqu’un d’autre, occasionnant ainsi une concurrence de revendiquants sans titre de propriété.

Quand on est victime d’une arnaque foncière, que faire?

En premier lieu, en tant qu’infraction pénale, la victime doit déposer une plainte soit à la police judiciaire, soit à la gendarmerie, laquelle plainte sera ensuite transmise au Procureur de la République, qui décidera de ses suites, soit de poursuivre le délinquant, soit de classer la plainte sans suite, en application du principe de l’opportunité des poursuites.

Si le délit ne pose aucune difficulté à être caractérisé, le délinquant après avoir été placé en garde à vue, est déféré devant le procureur de la République, qui prend des réquisitions, aux fins de comparution immédiate du prévenu. 

Si l’affaire présente une difficulté, par exemple, la présence de complices, qui s’accusent mutuellement, dont les rôles ne sont pas clairement établis, le Ministère public ouvre une information judiciaire, un juge d’instruction es désigné pour faire la lumière avant de renvoyer les prévenus devant la juridiction de jugement.

Dans un cas comme dans l’autre, la victime que vous êtes, peut se constituer partie civile pour demander à ce que le prévenu soit également condamné à lui restituer les fonds indument perçus et à la dédommager des préjudices que son délit lui a causés (préjudice moral, frais d’avocats etc…).

Vous pouvez aussi, sans vous constituer partie civile, engager une action en responsabilité civile devant le tribunal civil.

Quelles sont les peines encourues par l’auteur d’une arnaque foncière?

Le code pénal gabonais prévoit deux sortes de peine.

Les peines principales (article 469), qui sont l’emprisonnement de cinq ans au plus, et d’une amende de 20.000.000 FCFA au plus, quand le délit est commis par une personne physique.

Si le délit est commis par une personne ayant fait appel au public en vue de l’émission d’actions, obligations, bons, parts ou titres quelconques, soit d’une société, soit d’une  entreprise commerciale ou industrielle, l’emprisonnement peut être porté à dix ans au plus et l’amende à 50.000.000 FCFA au plus.

Le code prévoit en plus de ces peines principales, des peines complémentaires (article 79 : personnes physiques et 98 personnes morales).

il s’agit de l’interdiction des droits civiques, civils et de famille:

• droit de vote,
• d’éligibilité,
• d’exercer une fonction juridictionnelle ou d’être expert devant une juridiction, de représenter ou d’assister une partie devant la justice,
• de témoigner en justice,
• d’être tuteur ou curateur. Cette interdiction n’exclut pas le droit, après avis conforme du juge des tutelles, le conseil de famille entendu, d’être tuteur ou curateur de ses propres enfants ;
• de porter une arme,
• droit de vote et de suffrages dans les délibérations de famille, etc.

Comme délit de faux, l’article 241 du code pénal prévoit que “L’usage de ce faux est puni de cinq ans d’emprisonnement au plus, et d’une amende de 5.000.000 FCFA au plus.

Les peines sont portées au double lorsque le faux ou l’usage est commis :

• de manière habituelle ;
• dans le dessein de faciliter la commission d’un crime ou de procurer l’impunité à son auteur.

Comment éviter de faire arnaquer lors de l’acquisition foncière?

Il convient d’envisager deux hypothèses lorsque vous prévoyez d’acquérir une parelle de terrain au Gabon.

Hypothèse 1: la parcelle vous est vendue avec un titre foncier, ce que l’on appelle vulgairement terrain avec papier: dans ce cas, il est fortement conseillé de vérifier préalablement la réalité de cette situation auprès de la Conservation foncière. Ce service est désormais présent dans chaque chef-lieu de province et dans chaque département de l’Estuaire, là ou il n’en existait qu’un seul pour l’ensemble du territoire avant la réforme de 2012.

C’est la seule précaution à prendre.

Hypothèse 2: la parcelle vous est vendue sans titre foncier (terrain sans papier). Là, l’absolue vigilance de l’acquéreur est appelée, car un terrain ne s’achète pas comme une Régab.

Vous devrez aussi préalablement vérifier auprès de l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC) que la parcelle que vous envisagez d’acquérir est bien libre ou qu’elle n’a pas déjà été cédée à quelqu’un d’autre. Il faut rappeler que 60% du contentieux civil au Gabon est le contentieux immobilier selon la Cour de cassation.

Pour ce faire, vous avez tout intérêt à demander à l’ANUTTC de faire réaliser des levées topographiques (à vos frais), qu’elle introduit ensuite dans sa base de données, pour vérifier le statut juridique de la parcelle convoitée.

C’est la meilleure voire l’unique façon de connaitre le statut juridique du terrain que vous allez acquérir.

Ce n’est qu’après avoir vérifié la situation juridique et géographique du terrain que vous pouvez conclure la vente.

Il est vivement recommandé de signer d’abord une promesse de vente assortie des conditions suspensives classiques, notamment, celle de la disponibilité absolue du terrain.

Ensuite, de signer l’acte de vente définitif, authentifié par les autorités administratives locales et surtout devant un Notaire, qui vous délivrera un acte notarié.

Sylvain OBAME

Avocat à la Cour

9 avenue Marceau,

75116 Paris

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